案情简介：约定使用疏散通道的合同，是否有效

2008年1月8日，刘某与A公司签订《商品房买卖补充协议》一份，双方就该疏散通道的具体位置和使用事宜进行了约定，洪某购买的该房屋处于空置未实际经营状态，通过负一层其它道路可以进入洪某房屋内，刘某的房屋在实际经营，但在刘某房屋内未能看到该疏散通道。洪某起诉要求：刘某立即恢复占有的公用楼梯通道，消除影响，将该房屋恢复到原设计的使用要求；刘某赔偿我营业性租金损失1845000元。

法院判决：应予以恢复

本案争议疏散通道为某某购物广场的公共部分且为消防专用，刘某与A公司签订的《商品房买卖补充协议》违反了《中华人民共和国物权法》第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”、第八十三条：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”的规定，该疏散通道存在且为消防疏散通道，如该疏散通道缺失将影响负一层的使用及人员安全疏散，因此，为了确保负一层的使用及人员安全疏散，无论该疏散通道在楼盘竣工时是否建成，现都应依法予以恢复。

律师说法：如何认定本案的合同效力

那么，如何认定刘某与A公司签订的《商品房买卖补充协议》的效力？

首先，刘某与A公司签订的《商品房买卖补充协议》第二条即“双方同意，除非法规限制该疏散通道使用性质并要求依法恢复，否则，该疏散通道使用权归属刘某，使用年限与买方购买的该门市房产权年限一致”，该内容损害了社会公共利益，双方对此无权处分，属合同部分无效。

其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《商品房买卖补充协议》有效。依据刘某与A公司签订的《商品房买卖补充协议》的约定，刘某应对该疏散通道承担恢复责任。

因此，《商品房买卖补充协议》有效，刘某应对其承担恢复责任。

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